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房产头条负利率时代房地产的机会在哪里

发布时间:2021-01-20 07:19:43 阅读: 来源:缝纫机厂家

摘要: ​9月10日,国家统计局公布的数据显示,8月份CPI同比上涨2.0%,同时高于了1年期存款利率。就在8月份物价不断走高的同时,我国也已悄然进入了“负利率”时代。

9月10日,国家统计局公布的数据显示,8月份CPI同比上涨2.0%,同时高于了1年期存款利率。就在8月份物价不断走高的同时,我国也已悄然进入了“负利率”时代。

“负利率”意味着一年期存款利率低于全国居民消费价格指数的增速。现阶段,央行制定1年期存款利率降至1.75%,然而来自国家统计局公布的最新数据显示,由于鲜菜、猪肉等价格的大幅上涨,8月CPI却同比上涨2.0%。而实际上,近期已经连续多月出现CPI的上升趋势,从今年2月的0.8%上升到8月的2.0%,半年时间增长了1.2个百分点,足见未来一段时间内物价水平继续上升的可能。由此可见,居民存款“负利率”的时代已然来临。

当消费指数高于存款指数,无疑面临着存款所带来的资产缩水的担忧。然而此时,股市动荡,实体经济也缓慢前行,房地产无疑成为维稳的最佳选择。

在迈进“负利率”时代的同时,借助居民储蓄转移的力量,房地产能否真正重返“春天”?而房地产企业又将如何利用这个机会实现企业的成功转型与发展?

“负利率”或将持续

实际上,“负利率”对于我国居民来说并不陌生,记者从华泰证券的研究报告中了解到,自上世纪90年代以来,我国已经经历过4次负利率时期,分别是:1992年10月至1995年11月、2003年11月至2005年3月、2006年12月至2008年10月、2010年2月至2012年3月。

独立经济学家宋清辉在接受《中国产经新闻》记者采访时指出,2007年国际金融危机席卷至中国,我国的CPI上升水平远远超过储蓄利率,一度超过6%,给居民存款带来严重的隐性损失。“目前出现的负利率,对正在推进的利率市场化改革将产生不可忽视的阻力,同时也会对中国经济带来长期不利的影响。”

然而,在全球范围内来说,低利率已成为“常态”。自2014年6月,欧洲央行宣布下调隔夜存款利率至负0.1%,成为全球首次将存款利率下调至负值的主要央行;2014年9月,日本央行也以负利率推行债券货币化;美国也是自推出QE后利率基本保持在零的水平。

[page]香港粤海证券投资银行董事黄立冲指出,对于一个经济体而言,负利率实际上有两个方面的体现:“一是名义利率为负,二是实际利率为负。前者是指居民在银行的存款没有利息,后者是指名义利率低于通胀率,即存款利率跑不赢CPI。”

而本轮“负利率”的来临与以往也有着不同之处,在上述的4个负利率时期,CPI的最高值分别达到27.7%、5.3%、8.7%与6.5%。与当时不同,8月份的CPI仅为2.0%,与以往相比仍处于较低水平,因此,利率的快速下降成为了本轮负利率出现的主要原因。

黄立冲认为,尽管目前利率水平已经创下数年新低,但实体经济依然面临下行压力,因此不排除央行可能还将有进一步降息的动作,以此来降低实体经济成本,启动基建项目,以推动PPP项目运行。

申万宏源证券首席宏观分析师李慧勇也认为,“在经济内生动力不足的情况下,政策将根据需要为"稳增长"保驾护航,如果有需要央行还会继续降息,负利率有可能成为未来一段时间的常态。”

房地产市场获利

负利率时代来临,存款的变相贬值,使得资金也不断流入投资领域,而业内人士更是普遍看好此时房地产市场的投资价值。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《中国产经新闻》记者采访时认为,房地产市场在负利率时代的投资选择中存在许多优势。“一方面,在负利率的情况下,货币会贬值,但实物资产相对于货币而言是升值的,房地产作为实物资产的一种,能起到保值或升值的作用,从而在低利率的环境下容易受到投资者的青睐,这很可能出现需求带动房价上升的现象;另一方面,房地产是资本密集型产业,负利率使得贷款成本近乎为零,有利于房地产企业获得资金来实现扩张。”

实际上,每一轮“负利率”时期,房地产市场均有不同程度的“抬头”。来自国家统计局公布的《1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览》显示,在我国4次负利率期间,房地产市场分别呈现出达到60%、34%、12.8%以及15%的上涨幅度。

韩长吉指出,在负利率时代,房价迎来上涨的可能性较大。首先,从我国房地产市场的历史记录来看,在4次负利率期间,房价都出现大幅上涨的情况;其次,从其他国家的经验来看,包括欧美以及日本在内的一些国家在负利率期间,房价普遍呈强劲上扬的态势;最后,从作为房地产投资替代品的股票的角度来看,目前我国A股正面临剧烈调整,资本市场不景气,投资者很自然的把目光转移到房地产身上。

也有房地产行业内人士认为,此轮房地产市场将与以往普遍上涨的市场格局不同,城市分化的现象将依然严重,经济基础较好的一二线城市房价上涨速度较为明显,而三四线城市由于依然面临去库存压力,供求差异大,因此受益程度相对较低。

[page]房企的机会在金融

房地产市场的看涨无疑为房地产企业提供了发展契机,然而,也有分析人士称,尽管房地产市场短期内会受到负利率刺激而走强,但实体经济仍然下行,如果楼市短期出现过度透支,未来市场有可能持续恶化。因此,房企如何在此机会实现有利的转型成为值得关注的问题。

韩长吉坦言:“在负利率时代,房地产企业的贷款成本较低,且发生需求推动房价上涨的可能性较大,这或许会给房地产行业带来一种春天来临的错觉,一些企业可能会盲目乐观、大举扩张而忽视宏观经济下行、房产市场趋于饱和的现状,所以房企借机融资发展经营要适度,否则不仅会加剧房企发展的风险,还会使楼市透支过度。房企应该把握住机会,努力扩充财力,实现去库存以及科学地开展并购。”

实际上,房企近来频繁的发债融资也成为趋势。来自中原地产研究部的数据显示,今年以来,已经有超过60家上市房企在国内发行公司债,融资额度高达2500亿元,而且发债成本出现明显下降。以恒大地产为例,公司于今年6月成功发行的50亿元境内公司债,融资成本仅为5.38%,仅为海外发债成本的一半。

对此,新城控股高级副总裁欧阳捷坦言,“在负利率时代,随着资金成本下移,很多房企都在发债拿地,以赌高价地后续增值的空间。”

然而,在宋清辉看来,如此举债融资的背后也隐藏着高风险。“在负利率时代,随着资金成本逐步下移,很多房企都在通过拿地,赌项目增值,这是不少房企的生意经。值得注意的是,有些房企房拿地价格较高的情况下往往伴随着高风险,回顾过往一些地王项目,有些甚至变成了烫手山芋。”宋清辉说。

在宋清辉看来,房企应该借机发展新模式实现升级转型。“新湖中宝、绿地、万达和恒大等房企将互联网金融视作未来业绩增长点,都把金融作为转型和业务延伸的方向,这至少说明互联网金融是房地产转型的大势趋,是它们未来几年重要的利润增长点,例如万达的第四次转型已将金融板块纳入集团主业,形成地产、金融、电商、文旅四大板块并重的格局。互联网金融为房企融资拓宽了渠道,未来或会有更多的房企加入这一领域。”宋清辉说。

同时,宋清辉指出:“房地产与互联网金融的结合,通过从房地产商到购房者的投融资模式,达到资金快速流转,从而解决了房地产商、消费者等多方资金短板等问题。房企转向互联网金融等于自己插上了互联网金融的翅膀,发展空间巨大。”

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